Guía práctica
Tipos de licencia según el alcance de tu reforma
La normativa varía ligeramente entre comunidades autónomas, pero todas siguen el mismo esquema general basado en la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana. Los plazos y tasas dependen del municipio donde esté la vivienda.
Antes de empezar cualquier reforma, revisa la ordenanza municipal de tu ayuntamiento. En la mayoría de ciudades puedes hacer la consulta online con el número de catastro de la vivienda.
Comparativa de licencias por tipo de obra
| Tipo de obra | Tipo de permiso | Coste estimado | Plazo | Requiere arquitecto |
|---|---|---|---|---|
| Pintar paredes, cambiar suelo | Comunicación previa / No necesario | 0–50 € | Inmediato | No |
| Cambiar baño o cocina sin tocar bajantes | Comunicación previa | 0–200 € | 1–2 semanas | No |
| Cambiar ventanas sin alterar fachada | Comunicación previa | 0–200 € | 1–2 semanas | No |
| Redistribuir tabiques (no carga) | Licencia obra menor | 200–500 € | 2–4 semanas | Depende del municipio |
| Redistribuir muros de carga | Licencia obra mayor | 500–2.000 € + proyecto | 1–3 meses | Sí, colegiado |
| Instalación nueva electricidad / fontanería general | Licencia obra menor | 100–300 € | 2–4 semanas | No (pero sí instalador autorizado) |
| Cambiar ventanas en fachada principal | Licencia obra menor / mayor | 200–1.000 € | 2–8 semanas | Sí en comunidades con plan especial |
| Reforma integral del piso | Licencia obra mayor | 500–2.000 € + proyecto | 1–3 meses | Sí |
| Reforma de local comercial a vivienda | Licencia obra mayor + cambio de uso | 1.000–3.000 € + proyecto | 2–6 meses | Sí |
Cómo saber qué licencia necesita tu reforma
Comunicación previa (obra menor)
La comunicación previa es un trámite administrativo en el que declaras al ayuntamiento qué vas a hacer. No necesitas esperar la aprobación para empezar, pero debes tener la documentación en regla. Es suficiente para: - Reformar el baño sin mover la bajante. - Cambiar el suelo de toda la casa (sin solera de hormigón). - Renovar la fontanería interior (sin cambiar trazado general). - Pintar todas las paredes interiores. - Sustituir puertas y armarios empotrados.
Licencia de obra menor
Necesitas autorización expresa del ayuntamiento para intervenciones intermedias: - Redistribución de tabiques que no sean de carga. - Instalación eléctrica completa (si pasa por el cuadro general). - Cambio de ventanas en fachada en comunidades sin plan especial.
El plazo del ayuntamiento para responder suele ser de 2 a 4 semanas. Hasta que no recibas la licencia, no debes empezar la obra.
Licencia de obra mayor
Obligatoria para cambios estructurales: - Derribo o apertura de muros de carga. - Cambio de la distribución general de la vivienda. - Reforma integral que afecta a instalaciones generales. - Cambio de uso del inmueble.
Necesitarás un proyecto técnico firmado por un arquitecto o aparejador colegiado. El coste del proyecto puede oscilar entre 1.500 y 5.000 € según el tamaño de la reforma.
Checklist antes de pedir la licencia
- Consulta la ordenanza municipal de tu ayuntamiento (busca en su web: 'tasa licencia obra' o 'ordenanza tramitación').
- Identifica si la reforma afecta a muros de carga (necesitarás arquitecto).
- Recopila la documentación básica: escrituras, DNI/NIE del propietario, cédula de habitabilidad si existe.
- Pregunta a tu contratista si ya han gestionado licencias similares en el mismo municipio.
- Pide presupuesto del proyecto de arquitecto a 2–3 profesionales antes de elegir.
- Calcula la tasa de la licencia en la web del ayuntamiento (suelen tener un simulador).
Preguntas frecuentes
Qué pasa si hago una obra sin licencia?
El ayuntamiento puede paralizar la obra, imponer una multa de 3.000 a 10.000 € y obligarte a legalizar lo hecho o demolerlo. El coste es mucho mayor que hacer el trámite a tiempo.
Cuánto cuesta la licencia de obra mayor?
La tasa municipal suele ser 500–2.000 €, más el proyecto técnico (1.500–5.000 €). El total puede rondar 2.000–7.000 € para una reforma integral de 80 m².
Se puede pedir la licencia después de empezar la obra?
En algunos municipios se puede legalizar la obra ya iniciada pagando un recargo, pero no es recomendable. Si el ayuntamiento detecta la obra antes de la legalización, la sanción es inmediata.
La comunidad de vecinos puede prohibir mi reforma?
Si afecta a elementos comunes (fachada, cubierta, bajante general), necesitas la autorización de la comunidad. Si solo es interior del piso, la comunidad no puede prohibirla.
Qué impuestos hay que pagar al reformar?
El IVA de la obra es del 10 % si el contratista factura a un particular (tipo reducido para reformas). Además, algunas comunidades autónomas tienen el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO), que puede ser del 3-4 % del presupuesto de obra.
Cuánto tarda la licencia de obra mayor?
Entre 1 y 3 meses desde la presentación completa de la documentación. Si el ayuntamiento pide subsanar algún documento, el plazo se reinicia.
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Fuentes consultadas
Fuentes y referencias
Combinamos criterios técnicos, normativa pública y experiencia editorial cuando ayuda a decidir mejor.
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